Offerte di finanziamento: meglio il mutuo fondiario o il mutuo ipotecario? Confronto, analizziamo le differenze, tutte le soluzioni

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Tra i molteplici tipi di mutui e di finanziamenti che sono offerti dalle banche e dagli istituti di credito esiste anche il mutuo fondiario e quello che è il mutuo ipotecario, che poi si presentano con alcuni punti di somiglianza ma anche differenze peculiari. Vediamo in questa guida tutte le principali caratteristiche e le particolarità per poter fare la scelta in modo deciso in base a quale sarà il più adatto alle proprie esigenze.

Cos’è il mutuo ipotecario e quali sono le sue caratteristiche principali?

Il mutuo ipotecario è quella tipologia di mutuo che viene più conosciuta e utilizzata, sostanzialmente si tratta di una forma di finanziamento di durata medio – lunga, per esempio la durata del piano di ammortamento, infatti, non sarà mai inferiore ai 5 anni e potrà arrivare anche ai 30, che serve per l’acquisto o per la ristrutturazione di un immobile, di solito per quello della prima casa, ma che potrà esser richiesto anche per rifinanziare o per sostituire dei mutui già in essere.

La somma che viene richiesta sarà poi erogata in un’unica soluzione e verrà rimborsata con delle rate a cadenza mensile di importo costante o variabile, a seconda di quella che è la scelta fatta prima della stipula del mutuo. Tale tipo di mutuo viene chiamato “ipotecario” perché la principale garanzia sarebbe l’ipoteca a favore della banca, che viene iscritta sull’immobile oggetto di compravendita.

Le tipologie di mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario, però, si suddivide in quelle che sono più tipologie diverse a seconda di quella che è la scelta fatta riguardo al tipo di tasso di interesse che poi sarà applicato alle rate di rimborso. Si potranno individuare:

  • il mutuo ipotecario a tasso fisso: qui, il tasso di interesse applicato rimane quello che viene fissato al momento della stipula del contratto per quella che è tutta la durata del mutuo, senza poi andare a seguire le oscillazione del mercato. In tal modo la rata rimane sempre costante per tutta quella che è la durata del piano di ammortamento, senza correre rischi e sorprese, mentre il rovescio della medaglia viene però costituito dal fatto che il tasso fisso risulta generalmente un poco più elevato rispetto a quello variabile.
  • il mutuo ipotecario a tasso variabile: qui, il valore di tale tipo di tasso di interesse cambia in base al quelle che sono le variazioni del tasso di riferimento, cosa che si riflette sulle rate, che poi saranno di un importo variabile e che potranno essere più alte o più basse. Spesso si ha anche la possibilità di risparmiare, ma bisogna mettere in conto che ci sarà anche la possibilità di un rialzo dei tassi, soprattutto se a lungo termine.
  • il mutuo ipotecario a tasso misto: qui, il tipo di tasso risulta indicato per chi non riesce a decidere quale scegliere tra fisso e variabile. Il tasso misto, infatti, è quello che unisce la possibilità di risparmio del tasso variabile e la sicurezza del tasso fisso. Questo sarà possibile perché offrirà la possibilità di scegliere tra tutti e due i tipi di tasso a scadenze fisse, come per esempio ogni 2, 5 o 10 anni. L’opzione di cambio del tasso avrà però un costo ed è per tale motivo che che gli spread applicati ai mutui a tasso misto sono di norma più alti.
  • il mutuo a tasso doppio: qui, in tal caso caso il tasso di interesse che viene applicato alle rate di rimborso viene diviso in due parti, una fissa e una variabile.

Cosa succede in caso del mancato rimborso di un mutuo ipotecario?

Nel caso in cui il mutuatario venisse meno a quello che è il pagamento delle rate di rimborso del mutuo ipotecario, l’immobile su cui è stata iscritta l’ipoteca diverrà di proprietà della banca, che avrà così il diritto di metterla in vendita per poter recuperare la parte di credito che non sarà ancora stata rimborsata. Il mancato pagamento anche di una sola rata, invece, porterà in genere ad una mora sugli interessi, cioè ad una percentuale in più che viene applicata sugli stessi.

Cos’è il mutuo fondiario e quali sono le sue caratteristiche?

Il mutuo fondiario, che molte volte è confuso con il mutuo ipotecario, è un tipo di finanziamento attraverso la quale le banche e istituti di credito concedono dei finanziamento a medio o a lungo termine (quindi da 18 mesi a 30 anni), che sono poi garantiti da una ipoteca di primo grado su un immobile.

La sua particolarità, sta nel fatto che tale tipologia di prestito potrà essere concessa solo nel caso in cui dovremo procedere all’acquisto della prima casa. L’importo massimo che è erogabile viene regolamentato dalla Banca d’Italia e viene poi determinato volta per volta in base a quello che è il valore dell’immobile da poter acquistare oppure in relazione a quelli che sono i costi previsti per i lavori di ristrutturazione da poter eseguire. Attualmente il limite massimo di finanziabilità è pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato o di quello che è il costo dei lavori di ristrutturazione. A volte sono concessi anche dei mutui che superano il limite del valore dell’immobile, ma in tal caso vengono richieste maggiori garanzie.

Le caratteristiche del mutuo fondiario

Quindi, riporteremo qui un elenco di quelle che sono tali caratteristiche di questa tipologia di mutuo:

  • la possibilità di poterlo richiedere solo per l’acquisto della prima casa;
  • la possibilità di ottenere il prestito al massimo l’80% del valore dell’immobile;
  • la durata medio/lunga del prestito;
  • la garanzia che viene costituita da un’ipoteca di primo grado sull’immobile;
  • la possibilità di risparmiare su quelle che sono le spese previste per il notaio;
  • la possibile riduzione del valore iscritto dell’ipoteca al ridursi del capitale finanziato tramite i rimborsi.

I vantaggi del mutuo fondiario

Ci sono molto vantaggi che derivano dal fatto di andare a scegliere un mutuo fondiario, se si è in possesso di tutti i requisiti. Per prima cosa, i tassi di interesse del mutuo fondiario sono di solito più vantaggiosi rispetto a quelli che vengono applicati ad altri tipi di prestiti e finanziamenti. Il secondo vantaggio è quello che si traduce in un ulteriore risparmio per il cliente, ovvero viene costituito dalle spese notarili ridotte e dal fatto che la lunga durata del piano di rimborso che è previsto consentirà di solito di godere di un regime fiscale agevolato.

Infine, una volta che sarà estinto un quinto del debito con chi lo ha erogato, il mutuatario avrà la possibilità di ridurre tutta la somma ipotecata. Ma, una volta che si è concluso il piano di ammortamento, l’ipoteca sull’immobile sarà cancellata automaticamente, cosa che rende quelle che sono le pratiche burocratiche più veloci e meno costose.

Come richiedere un mutuo fondiario?

Una volta che viene verificato di avere tutti i requisiti necessari per poter accedere a questo tipo di mutuo che si dovrà utilizzare per finanziare l’acquisto della prima casa, diventa necessario poter disporre della liquidità necessaria per coprire il 20% del valore dell’immobile. La documentazione necessaria comprende:

  • un documento di identità valido;
  • contratto di lavoro del mutuatario;
  • documento con reddito mensile, per esempio le buste paga;
  • l’atto di proprietà dell’immobile che si vuole acquistare.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le differenze

Tutti i tipi di prestito sono regolamentati dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993.

Ma la prima vera differenza tra il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario è costituita dal fatto che il mutuo fondiario viene finalizzato solo per l’acquisto o per la ristrutturazione di un immobile, mentre quello che riguarda il mutuo ipotecario è che può essere destinato anche ad altri utilizzi, come ad esempio anche un consolidamento debiti o la necessità di avere liquidità.

Il mutuo fondiario, ci offre in genere delle condizioni più vantaggiose per il cliente, soprattutto perché ci permette di risparmiare su tutte le spese notarili.

Le caratteristiche in comune tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario e quale scegliere

In conclusione, dopo aver capito le differenze, si potrà dire che le banche e gli istituti di credito solitamente ci propongono quello che è il mutuo ipotecario, anche per l’acquisto della prima casa. Va detto che, se si è in possesso di tutti i requisiti necessari, però, sarebbe meglio che si faccia richiesta di un mutuo fondiario, perché ci permette di ottenere un tasso di interesse molto più basso, delle condizioni più vantaggiose e di risparmiare in modo anche sensibile su quelle che sono le spese del notaio; anche la cancellazione di quella che è l’ipoteca attualmente è gratuita.